El objetivo fundamental de la Inspección Técnica de Edificios es el de dar cumplimiento al reconocido deber de conservación de las edificaciones por parte de sus propietarios. Sin entrar a debatir la cada vez más numerosa legislación y normativa al respecto, en este artículo se analizan las cuestiones que establecen las ITE a nivel puramente técnico y en qué aspectos debe centrarse el profesional a la hora de abordar la inspección de una edificación para conseguir definir el estado de seguridad constructiva, salubridad y ornato de la misma.

A la hora de afrontar la ardua y a veces compleja tarea de inspeccionar una edificación con el objeto de dictaminar o certificar, según los casos, la seguridad constructiva de la misma e informar a la Administración Pública y a los propietarios de su resultado, debe comenzarse por situar correctamente la edificación objeto de inspección, para lo cual el técnico inspector aportará un plano de emplazamiento de base cartográfica municipal o catastral, identificando la edificación inspeccionada y señalando, según existan o no, plantas bajo rasante, edificio y/o construcción (inspeccionadas o no) e indicando la relación con las parcelas colindantes, edificios o plantas bajo rasante no inspeccionadas.

Este primer requisito hará posible que los tres agentes intervinientes en la ITE (propietario, técnico y Administración) identifiquen por igual la edificación objeto de inspección.

Para elaborar y cumplimentar el informe, dictamen o certificado (según las exigencias de la normativa de la comunidad autónoma o municipio de que se trate), ha de tenerse presente que aquél ha de precisar la localización de los daños y sus posibles causas y/o las obras a ejecutar de forma priorizada, indicando las medidas de seguridad que se hayan adoptado de forma inmediata en los casos que así se requiera.

También será necesario analizar y precisar las condiciones mínimas de estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad, en las que han de mantenerse las edificaciones y construcciones en función de su uso, teniendo muy presente que la seguridad constructiva incluye elementos cuyo deficiente estado supone riesgo para las cosas y sobre todo para las personas.

Estas condiciones se pueden desglosar del modo siguiente:

  • Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • Seguridad y estabilidad de sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer a la vía pública.
  • Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta o del terreno, en particular si éstas afectan a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.
  • Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales de fontanería y saneamiento, de forma que no se produzcan fugas que afecten a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.

El cumplimiento de las condiciones establecidas en los cuatro apartados anteriores supondrá que el edificio reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de la inspección técnica.

Inspección Técnica de Edificios

En definitiva, la inspección técnica se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de conservación que tiene como finalidad el conocimiento de las deficiencias existentes y de las medidas recomendadas para acometer las actuaciones necesarias para su subsanación. Análisis y pruebas. Aclarado esto, y para que el técnico pueda lograr su objetivo, deberá analizar el estado de la estructura, cimentación, fachadas, otros paramentos, cubiertas, azoteas y redes generales de fontanería y saneamiento.

Para ello, es conveniente realizar las pruebas necesarias (ensayos, estudios, chequeos, análisis, sondeos, reconocimientos, exámenes, tanteos), con el objeto de comprobar los daños y el proceso patológico que puedan afectar a la edificación.

Los métodos de inspección, según el nivel de conocimientos y experiencia profesional del que la realiza, conjuntamente con la complejidad del proceso patológico, podrán ser los siguientes:

  • Documental.
  • Sensorial.
  • Técnico.

En algunos casos, los menos complejos, podrá efectuarse la inspección únicamente de modo sensorial, aunque es aconsejable que se empleen los tres métodos.

Los métodos documentales son aquellos que facilitan información escrita y/o gráfica sobre la edificación (materiales empleados, fecha de construcción, sistema constructivo, reformas parciales o totales, etc.), tales como tratados de construcción, normativa de la época, expedientes de licencia y otros.

Respecto a los métodos sensoriales, que, por otra parte, son los que se señalan como los más comúnmente utilizados, es obligado efectuar la siguiente apreciación: es obvio que los sentidos se utilizan siempre al hacer una inspección, y por tanto, parece ilógico que un técnico especifique que se han utilizado estos métodos.

Consisten en servirse de los sentidos de la vista, el tacto, el oído, el sabor y el olfato para determinar ciertas lesiones:

  • Deformaciones.
  • Fisuras.
  • Grietas.
  • Roturas.
  • Decoloraciones.
  • Descomposición de materiales.
  • Humedades.
  • Oquedades.
  • Existencia de insectos.
  • Escorrentías de agua.

Los métodos técnicos pueden ser varios, también en función de la complejidad patológica con que se encuentre el técnico inspector, y se podrían clasificar del modo siguiente:

  • Trabajos de campo.
  • Trabajos de estudio.
  • Trabajos de laboratorio.

Los trabajos de campo pueden englobar desde la fotografía, método más habitualmente utilizado, hasta los que a continuación se exponen:

  • Extracción de muestras.
  • Calas.
  • Catas.
  • Testigos.
  • Detección de gases.
  • Sondeos.
  • Video-robots.
  • Rayos X.

Los trabajos de estudio y laboratorio consistirán, entre otros, en estudios geotécnicos, medición de deformaciones y cálculo estructural y ensayos de materiales.

Es conveniente que el técnico inspector analice las interacciones producidas por patologías existentes en edificaciones colindantes y las condiciones en que se encuentran las conducciones próximas a la edificación. Lesiones. En todos los informes, y con el objeto de efectuar una inspección clara y completa, conviene que el técnico determine la lesión, la ubicación de ésta y el proceso patológico de la misma.

ITE Edificios

Es preciso repasar la tipificación de las lesiones, encontrándose cuatro prototipos generalizados:

  • Físicas.
  • Mecánicas.
  • Químicas.
  • Biológicas.

Cualquiera de ellas puede revestir en sí el mismo grado de gravedad y provocar la misma peligrosidad para personas y cosas.

La lesión física más generalizada es la humedad producida por filtraciones de agua y las deformaciones y grietas ocasionadas por los cambios de temperatura y la posterior formación de hielo. También se encontrará erosión física, meteorización y suciedad produci das por la atmósfera, y daño: ocasionados durante la explota ción y uso del inmueble.

Una vez realizadas las obras necesarias para devolver a la edificación a sus condiciones de seguridad, el técnico que haya supervisado las mismas aportará un Certificado Técnico de Idoneidad o Certificado Final de Obras.

Es de señalar que el específico trabajo realizado, en muchas ocasiones, será tan extenso que será imposible transcribirlo en los impresos normalizados destinados a tal fin, por su definido espacio material, por lo que será conveniente exponerlo en un informe complementario convenientemente visado por el colegio profesional correspondiente.

Con todo lo expuesto, a pesar de ser muy exhaustivo el informe, dictamen o certificado, se obtendrá un análisis o radiografía del estado de la edificación, pudiéndose llevar a cabo la devolución de ese estado de seguridad, salubridad y ornato a nuestro patrimonio inmobiliario, y de este modo cumplir con el deber de conservación por parte de los propietarios, y con el deber bien cumplido de los profesionales que intervengan en la Inspección Técnica de Edificios.

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